Com o intuito de modernizar os instrumentos e mecanismos de financiamento à atividade produtiva, foram instituídas a lei e suas diretrizes do sistema de financiamento imobiliário (SFI). Seu objetivo fundamental é estabelecer as condições mínimas necessárias ao desenvolvimento de um mercado de financiamento imobiliário, para que assim sejam estabelecidos instrumentos e mecanismos que possibilitam a livre operação do crédito para o setor e a mobilização dos capitais necessários à sua dinamização.
Com o desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil, a possibilidade de financiamento por meio do mercado de capitais proporciona custos de captação mais baixos do que as formas tradicionais de financiamento bancário.
Dessa forma, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) precisou estabelecer a definição de alguns conceitos importantes, a fim de nortear as captações públicas. Assim, a Lei nº 9.514/1997 instituiu o CRI, dentre outros assuntos. Uma vez que pelo art. 6º:
“O CRI é uma modalidade de título de crédito nominativo que constitui promessa de pagamento em dinheiro, de livre negociação no mercado financeiro e de capitais, lastreado em créditos imobiliários de longo prazo, utilizado para a captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário.”
Com o desenvolvimento do mercado regulador, os seus conceitos jurídicos foram se formando ao longo do tempo. No entanto, muitas vezes ocorre de os entendimentos da norma serem mantidos e alterados com alguma frequência, devido a necessidade de adequação das normas regulamentadoras às práticas adotadas em cada setor da economia.
Com isso, após algumas mudanças relevantes, a CVM tem seu conceito de créditos imobiliários baseado em dois pontos principais:
- A adequada contribuição do mercado de capitais para o desenvolvimento do setor imobiliário;
- A proteção ao investidor desse título de dívida, CRI.
Com crescimento de 62% em relação a 2018, mercado captou o valor de R$ 450,7 bilhões junto ao público investidor, conforme destaca boletim da CVM.
Abrindo precedentes com o processo CVM nº 9957.001669/2016-13 do caso Burger King como o primeiro CRA por destinação, e após a primeira tentativa feita em 2013 e recusada, a empresa Rede D’Or entrou com o Processo CVM nº 19957.009545/2016-86, onde teve sua emissão finalmente aprovada como o 1º CRI por destinação.
Desse modo, os requisitos para a emissão do CRI são a observação da origem e a destinação dos créditos, de modo que seja possível enquadrar o crédito como imobiliário por origem ou imobiliário por destinação. Visto que a lei não definiu o conceito de “crédito imobiliário”, como citado anteriormente, a CVM cuidou de defini-lo. Mais especificamente:
(a) Crédito imobiliário por origem: Aquele que provém da exploração de um imóvel, ou do financiamento de um imóvel, ou seja, tem na sua origem a exploração ou aquisição de um imóvel;
(b) Crédito imobiliário por destinação: Aquele que, mesmo não sendo decorrente da exploração direta de um imóvel, é destinado ao desenvolvimento de atividades relacionadas ao setor imobiliário, sendo necessário a comprovação de sua destinação a este ramo de atividade, para que sua caracterização seja possível.
A comissão de Valores Mobiliários (CVM) é uma entidade autárquica, em regime especial, vinculada ao Ministério da Fazenda, criada pela Lei nº 6.385, de 07 de dezembro de 1976, com a finalidade de disciplinar, fiscalizar e desenvolver o mercado de valores mobiliários.
Para fins de origem (também entendido como lastro), a Autarquia definiu que são aqueles decorrentes de:
(i) contrato de compra e venda de imóvel;
(ii) contrato de financiamento imobiliário;
(iii) contrato de aluguel de imóvel (típicos ou atípicos); e
(iv) empréstimo com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia.
No que se refere ao previsto no Ofício-Circular CVM/SER nº.01/18, de 27 de fevereiro de 2018, no item 21 referente ao CRI lastreado em créditos imobiliários por destinação, aquele que cumulativamente:
(i) Lista de imóveis para os quais serão destinados os recursos oriundos da emissão, de modo a configurar vínculo visto no inciso I do art. 8º da Lei nº9.514/1997;
(ii) obrigação do Agente Fiduciário de verificar o efetivo direcionamento de todo o capital adquirido pela oferta destinado para os referidos imóveis;
(iii) Data limite para destinação dos recursos obtidos pela emissão;
(iv) cronograma indicativo com percentuais destinados para cada imóvel devendo conter montantes e datas;
(v) caso haja alterações nos percentuais, deverá ser precedido de aditamento ao Termo de Securitização;
(vi) capacidade de destinação de todo o montante para cada imóvel citado.
Conforme lido acima, os meios de enquadramento pelo Ofício Circular são restritivos. Deve ficar claro que os pontos do Ofício Circular são necessários quando a atividade principal da empresa que deseja emitir os títulos não está relacionada às atividades típicas do setor imobiliário, a fim de destinar os recursos a um meio imobiliário. Neste caso, é importante que haja amarras claras, uma vez que sejam bem estruturadas e analisadas tecnicamente pela equipe da Mont Saint.
No entanto, é possível perceber que o legislador admite que o crédito que lastreia o CRI não deixa de ser de natureza imobiliária pelo simples fato de os recursos serem utilizados pela empresa originadora para pagamento de dívidas existentes quando da captação, uma vez que diretamente ou indiretamente os recursos seriam utilizados para o meio imobiliário. Como uma vez já ocorrido do caso com a colaboração da deliberação CVM nº 772, de 7 de junho de 2017, com base nos precedentes dos processos CVM nº 19957.000587/2016-51 sobre o caso Cyrela.
Se faz necessário incluir restrições e comprovações para as empresas que trabalham em diversos setores da economia. No entanto, isso não é necessário quando estamos diante de empresas já atuantes no setor imobiliário, empresas cujo objetivo social é imobiliário, como construtoras e incorporadoras, uma vez que por consequência a contração de dívidas com natureza imobiliária pelo simples fato de que a empresa deve usar os recursos para atingir sua finalidade social, justamente é financiar suas atividades imobiliárias, por sua vez cumprindo o requisito importo pela Lei nº 9.514/97.
Portanto, o crédito imobiliário é de suma importância para o crescimento e desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro. Pela sua ampla aplicabilidade e barateamento do custo de captação de recursos como meio de financiamento das atividades imobiliárias, levando empresas e pessoas a um melhor patamar e desenvolvimento financeiro.
Tainah Benevides
Institucional
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